Le droit de propriété n’est autre qu’un droit réel permettant à son possesseur de disposer, d’user et de jouir entièrement et d’une manière absolue de sa propriété. Quand ce droit n’est pas absolu c'est-à-dire qu’il est réparti entre deux personnes, on dit qu’il y a démembrement.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est un assemblage du patrimoine en vue de permettre le partage d’un bien avant de le transférer. Bien que plus compliqué que l'indivision, il donne des résultats conformes aux attentes du propriétaire principalement quand il s’agit d’assurance vie et de donation. Bref, c’est un procédé habituellement employé en famille au cours d’une succession ou d’une donation. Son principe comprend la division de l’entière propriété d’un bien immobilier en deux parts, dont l’usufruit et la nue-propriété. L’usus, le fructus et l’abusus sont les droits de la propriété. L’usus implique l’utilisation du bien. Quant au fructus, il s’agit du droit de perception du fruit de la propriété et l’abusus met le bien à la disposition du propriétaire. Il y a un démembrement quand ces trois caractéristiques de la propriété ne sont pas rassemblées et possédées par une seule personne. Le démembrement est un dispositif juridique s’appliquant aux droits de propriété voir ici.
La nue-propriété et l’usufruit
Juridiquement, le droit de propriété fait naître deux situations différentes pour le propriétaire d’un bien immobilier, dont l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit n’est autre que le droit pour un individu de se servir et éventuellement, de percevoir les revenus d’un bien immobilier même s’il n’en est pas propriétaire. En d’autres termes, l’usufruitier peut profiter du fruit d’une propriété qu’il ne lui appartient pas. Néanmoins, il est tenu de participer aux charges habituelles qui grèvent la propriété tout en veillant à sa conservation et à son entretien. Quant à la nue-propriété, la personne qui possède un bien immobilier, en l’occurrence le propriétaire, peut disposer librement de son patrimoine à son gré, le démolir ou le modifier. Le droit de nue-propriété et celui d’usufruit peuvent être transférés soit par cession soit par donation. Toutefois, bien que le droit de disposition de la propriété soit distinct du droit d’usage, il est essentiel de savoir que l’acceptation de l’usufruitier et du nu-propriétaire est indispensable pour la vente de la pleine propriété d’un bien. Le demembrement immobilier viager prend fin à la mort de l’usufruitier et le décès d’un nu-propriétaire entraîne la transmission de la nue-propriété à ses ayants droit.
Le principe de démembrement
Le demembrement scpi provisoire des parts met en jeu deux intervenants dont l’éventuel propriétaire de la nue-propriété d’une part et d’autre part, le probable propriétaire de l’usufruit. Ils s’accordent pour la durée du démembrement et du partage. Autrement dit, l’usufruitier s’acquittera d’une partie du prix de départ en contrepartie de l’encaissement des loyers durant un laps de temps bien déterminé. A contrario, le nu-propriétaire ne touchera pas de loyers durant un temps défini ; cependant, il reprendra l’usufruit et par voie de conséquence, il touchera les loyers au terme de l’époque convenue. Plusieurs alternatives sont offertes pour s’investir en démembrement, par exemple acheter en démembrement simple. Ce procédé permet l’acquisition de l’usufruit d’un bien immobilier par les parents alors que leurs enfants peuvent acheter nu propriete. L’autre pratique est l’acquisition par démembrement croisé, lequel est d’usage pour les couples qui ne sont pas mariés. Chacun des époux acquiert une partie de l’usufruit et une partie de nue-propriété d’un bien immobilier donné. En cas de décès de l’un, le survivant peut jouir du logement.